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认真贯彻新《条例》 正确行使政府职能

发布时间:2018年3月15日 来源:南宁房产律师     http://www.fcnnls.com/
 2001年11月1日,国务院发布的新的《城市房屋拆迁管理条例》正式施行。新《条例》是在认真总结分析十年来城市房屋拆迁管理经验教训的基础上,依据社会主义市场经济体制改革和发展的规律,以适应城市住房制度改革的不断深化,推进城市建设和住宅发展为根本方向的总体指导思想下确立的。《条例》根据市场经济公正、公平、等价有偿的原则,对城市房屋拆迁补偿安置的原则作了较大调整,突出了货币补偿方式;对补偿的对象,强调了重点保护房屋所有人的合法权益。特别是根据政府转换职能,主要管理公共事务的原则,突出了市场机制的作用,重新界定了政府在城市房屋拆迁中的管理职能,实现了拆迁管理方式以注重依靠行政手段管理向注重依靠法律手段管理的根本性转变。
  今年4月,哈尔滨市依照新《条例》的规定,在2000年实施的货币补偿拆迁办法的基础上修改完善,重新颁布了《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》。在立法中,我们着重研究探索建立新的拆迁管理格局,调整了市、区职责,改变传统的行政管理方式,充分发挥政府对拆迁活动监督管理职能。既要使拆迁当事人的合法权益在拆迁活动中切实得到保护,又不能让建设项目的顺利实施受到影啊,按照“三个代表”的理论思想,强化拆迁管理工作。为此在《办法》发布的同时,我们还发布了《哈尔滨市城市房屋拆迁单位管理规定》、《哈尔滨市城市房屋拆迁裁决规定》、《哈尔滨市城市房屋拆迁补偿评估规定(暂行)》、《哈尔滨市市区房屋拆迁补偿、补助暂行规定》和《哈尔滨市房屋拆迁评估价格鉴定工作程序》等规范性文件,使我市的拆迁管理摆脱了繁杂的事务性工作,促进了依法行政的良性发展。
  下面,就我们贯彻执行新《条例》,强化拆迁管理几个主要方面做以介绍。
  一、合理确定补偿价格,依法保护拆迁当事人双方的合法权益
  按照我市新颁布的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》规定,对被拆迁房屋的补偿,按其所处区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格来确定。那么如何加强评估管理,完善评估程序,保证评估结果的合理性是依法保护拆迁当事人合法权益的关键,也是我们拆迁管理的主要内容。为此,我们在《拆迁办法》修改的同时,就研究制定拆迁补偿评估规则,明确拆迁补偿评估要求,成立了哈尔滨市拆迁补偿评估技术鉴定委员会。加强拆迁评估的现场管理,使我市的房屋拆迁补偿评估工作在坚持客观、公正、科学、合理的原则下,健康有序地发展。
  (一)制定评估规则,统一评估规程
  新《拆迁办法》颁布后,我们即着手制定有关拆迁补偿评估方面的规定,出台《哈尔滨市城市房屋拆迁补偿评估规定(暂行)》,对评估的内容、要求、时限、准入制度及违规处罚等方面进行了明确。
  能否正确制定拆迁补偿办法和标准,是贯彻执行《条例》,保证拆迁工作顺利实施的关键问题。我们认为,城市房屋拆迁补偿评估从其理论、原则、方法等应该按着房地产估价规范来实施。房地产估价包括土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、分割析产等若干目的估价,其中也包括以房屋拆迁补偿为目的估价。我们在制定哈尔滨市房屋拆迁补偿评估办法和标准时,依据《中华人民共和国城市房地产法》关于“房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估”的规定,我们组织市政府建设、土地、规划、房产、物价等部们共同研究,综合考虑并认真分析了哈尔滨市城区土地级别的划分、城市建设发展的总体规划、各类房屋建造成本、商品房销售价格以及房地产二级市场交易价格等客观实际,将哈尔滨市区划分了七个房屋拆迁区域,同时规定了各类房屋重置价格、结构等级分类、新旧程度评定标准以及各区域房屋拆迁指导价格,印制了房屋拆迁区域类别划分图。经市政府批准后,发布了《哈尔滨市市区房屋拆迁补偿、补助暂行规定》。这一规定的实施,有力地维护了拆迁当事人的合法权益,特别是保护了被拆迁人的利益,调动了拆迁人和被拆迁人的积极性,保证了拆迁工作的顺利进展。同时,方便了拆迁补偿评估机构的评估工作,有效地防止了因评估机构人员素质低而形成恶意串通、不尊重客观实际、评估价格混乱等现象带来的影响社会稳定的各类问题发生。
  拆迁补偿评估涉及被拆迁居民和单位的切身利益,是一项政策性、专业性、时限性很强的工作,必须由具备一定资质等级和专业技术水平,社会信誉比较好的评估机构来担任。通过对我市现有十八家有资质评估机构的考查,经省建设厅批准,确立了五家评估机构从事哈市房屋拆迁补偿的评估工作。
  拆迁补偿评估结果的准确与否,关系重大。因此,认定评估结果,解决对评估结果的争议,是拆迁管理的一项重要工作。为体现公平、公正的原则,今年五月,我们按照国家及省拆迁条例的有关规定,组织有关专家成立了哈尔滨市拆迁补偿评估技术鉴定委员会,负责对补偿评估结果的技术鉴定工作,同时完善了有关鉴定工作程序。鉴定结果若与原评估结果产生误差,且超过5%的,除要依照规定更改评估结果外,还要对原评估单位进行处罚。从而,使我市的房屋拆迁补偿评估工作形成了一套完整的管理体系。
  (二)加强培训学习,提高业务水平
  针对我市从事拆迁补偿评估单位的实际情况,我们于今年四月份开始,有计划、有针对性地对从事拆迁补偿评估的工作人员进行了系统培训,使工作人员了解拆迁工作的理论、原则,拆迁工作在城市建设中的重要地位,以及拆迁补偿评估工作的特殊性。同时,又对拆迁补偿评估的工作内容、工作程序等方面提出了具体要求。通过培训,使评估人员很快适应了工作需要,保证了拆迁工作的顺利开展。
  (三)强化现场管理,树立工作形象
  为树立拆迁补偿评估单位良好的社会形象,使其能够公开、公平、公正开展工作,首先,我们为从事拆迁补偿评估的单位统一制作了牌匾,明确其为我市拆迁补偿评估的指定单位,既方便了群众和开发企业,又使评估单位增强了企业的荣誉感和工作的责任感。其次,对从事评估的工作人员统一制作了上岗证和胸签,实行挂牌服务,使其在方便拆迁现场被拆迁人的评估咨询的同时也接受各方面的监督。第三,对评估结果实行现场公示,公示的内容、方式达到统一制式,方便被拆迁人了解各自拆迁补偿评估结果。第四,为了加强对评估单位的管理,我们还为各评估单位统一印制了拆迁补偿评估工作日志,要求逐日记录,以便我们随时掌握了解拆迁补偿评估工序的实际进展情况。
  (四)完善监督机制,增强竞争意识
  新《拆迁办法》颁布后,拆迁补偿评估价格的确定,成为拆迁管理部门加强拆迁管理的工作重点,能否客观、公正、合理地确定被拆迁房屋的补偿价格,将直接影响到整个拆迁工作的进展。为此,我们在正常审批程序中增加一个评估结果的初鉴步骤,目的是将因评估结果误差而引起纠纷的事后处理变成事先预防,超前管理。具体做法就是评估结果出来后,首先交由评估鉴定委员会下设的办公室进行初鉴,初鉴只是查验拟拆迁地段的评估结果与周边相邻拆迁地段的补偿价格之间的差异是否过大,若出入太大,则提出修改意见进行修正。
  我们在强化培训、加强现场管理的同时,还制定了拆迁补偿评估单位的考评办法,即对评估单位从接受委托、现场公示、接受复估到最终的技术鉴定等十二个方面进行考评。考评实行百分制,采取平时抽查与年终考评相结合的方式进行。对考评不合格或不按评估规则办事,恶意串通,侵害拆迁当事人合法权益的行为,一经发现,立即取消其在我市从事拆迁补偿的评估资格。
  由于对评估单位的要求严格,管理细致,截止目前,我市共拆迁了22个地段,尚未发生一起因对评估结果不满而申请复估或技术鉴定的。
  二、加强拆迁补偿资金管理,确保建设项目顺利进行
  实行货币补偿,确定补偿的标准是一个重要环节。但在确定出合理的补偿标准后,如何保证拆迁补偿款及时到位,即保证货币补偿资金的合理存储、合理使用就显得尤为重要,这与以往的实物安置不同,如果程序不严密、有漏洞,一旦弄错,造成后果很难挽回。
  (一)认真进行前期摸底测算,合理确定拆迁补偿资金
  实行货币补偿,拆迁前期投入资金量较大。因此,货币补偿资金测算的准确与否,将直接影响着开发企业的决策和拆迁工作顺利实施。为此,我们要求拆迁承办部门必须认真做好此项工作,做到准确无误。首先,开发建设单位取得建设用地手续后,我们要对拟拆迁地段发布拆迁通告、进行封户,以保证拆迁范围内的现状相对静止;其次,我们要求承办单位要逐户进行摸底调查,一户一表;然后,根据拟拆迁地段的区位指导价格、评估部门出具的区位修正和房屋重置价格结合成新的评估价格,测算出拟拆迁地段的每户货币补偿价格及货币补偿总额;最后,由拆迁承办部门与开发建设单位,再根据拟拆迁地段的具体情况,如被拆迁人的普遍经济状况如何、私建违章房屋的多少,是否给予搬迁奖励等因素,对测算出的货币补偿总额进行修正,得出货币补偿款的实际总额度。同时,为了保证拆迁前期测算的准确,我们还制定了相应的规章制度,如果因承办部门前期测算不准,导致拆迁时货币补偿款短缺,影响了拆迁工作的进行,我们要在其资质审验和委托费用等方面采取制约措施,情节严重的将取消其承办资格,从而有效地保证了前期测算的准确性。
  (二)制定严密工作程序,严把补偿资金的存储使用
  补偿资金存储和管理是实施货币补偿的重要环节,我们对全市的多家金融机构进行考察,最后确定黑龙江工商银行哈尔滨营业部为我市实行货币拆迁的指定银行,承担全市房屋拆迁货币补偿资金的存储及发放工作。双方签属了协议,由市拆迁办在该银行中设房屋拆迁货币补偿资金专用帐户,凡存入该帐户的资金,只能用于拆迁补偿,专款专用。实施拆迁前,由银行按市拆迁办出具的货币补偿款存款通知中标明的存款金额收取开发建设单位的拆迁货币补偿款。补偿资金到帐后,由银行向市拆迁办出具货币补偿资金到帐证明,此证明为办理房屋拆迁许可证的要件之一。同时,为方便全市被拆迁人支取方便,我们在全市七个区分别设立了具体办理银行,开设专门窗口。拆迁时,被拆迁人即可在货币补偿协议规定的取款时间内,到本区的指定银行办理货币补偿款支取业务。
  拆迁审批时,我们将货币补偿资金是否到帐作为审批的要件,补偿资金不足额存储到位的坚决不予签发房屋拆迁许可证。买施拆迁时,我们首先在拆迁动员大会上明确讲明拆迁的政策、货币补偿资金的领取时间、地点及办理的程序,同时还将上述办理程序上墙公布,便于被拆迁人了解掌握。被拆迁人首先与承办部门签订拆迁、《货币补偿协议》,依据拆迁办法的有关规定,明确货币补偿资金的额度及领取时间。被拆迁人搬迁完毕,经验合格后,持此协议,到拆迁人现场办公室办理《货币补偿款办理凭证》,该凭证一式三份,拆迁人、被拆迁人、指定银行各持一份。然后,被拆迁人持《拆迁补偿协议》、身份证及《货币补偿款办理凭证》到所在区指定银行办理货币补偿款时,由银行进行审查,审查无误后,银行收回《拆迁补偿协议》及《货币补偿款办理凭证》,向被拆迁人出具活期的货币补偿款存折,该存折可在全市工商银行通存通兑。至此,被拆迁人的货币补偿拆迁工作即已结束。最后,银行凭借收回的《拆迁补偿协议》及《货币补偿款办理凭证》在拆迁工作结束后与拆迁人进行核帐。
  (三)杜绝拆迁遗留问题,严格返还拆迁补偿剩余资金
  拆迁工作结束后,由承办部门与拆迁人双方办理拆迁工地交接单,并报市拆迁办备案。经我们管理人员现场验收,确认现场无遗留住户,该拆除的房屋已全部拆除且达到标准后,准予验收。对于货币补偿资金,首先由银行与承办部门、拆迁人逐户进行核对,一查《拆迁补偿协议》与《货币补偿款办理凭证》所列补偿资金是否一致;二查《货币补偿款办理凭证》与银行实际支出的货币补偿款活期存折是否一致;然后三方签属意见,除将已搬迁尚未领取的补偿款扣下,暂由银行保管,剩余的资金全部返还拆迁人。
  自我市2000年7月开始实施拆迁货币化补偿以来,全市共发放货币补偿款14亿元。由于我们规定了严格的程序,加强了货币补偿资金的管理,未发生一起错发、误发事件,有力地推动了拆迁货币补偿的进程。
  三、加大房屋拆除管理,规范房屋拆除行为
  城市房屋拆除管理是《城市房屋拆迁单位管理规定》(建设部第12号令)中赋予房屋拆迁管理部门的一项重要职能。《城市房屋拆迁单位管理规定》中第二条第二款和第三条规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门(简称房屋拆迁主管部门)负责本行政区域城市房屋拆迁单位的管理工作。”“本规定所称城市房屋拆迁单位(简称房屋拆迁单位),是指依法取得房屋拆迁资格证书,接受拆迁人委托,对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。”这里明确规定了房屋拆迁主管部门对房屋拆除的管理职能。但在实际拆迁管理工作,拆迁主管部门一般只注重拆迁动员和协议签订等方面的管理,对房屋拆除的管理往往流于形式或管理不到位,拆除市场混乱,野蛮拆除现象屡有发生。
  (一)拆除管理不到位,影响城市建设发展
  99年以前我们对拆除管理仅局限于拆除单位资质的审查。由于管理不到们,有的拆除单位不具备拆除资质,私自承担拆除任务,擅自抬高或压低拆除费用,扰乱拆除市场正常秩序,抬高拆除费用则造成开发建设单位过多负担,而降低拆除费用,因拆除费用与实际发生出入太大,当这些无资质的拆除单位将拆除项目承揽到手后,将一些有用旧料拆完后,剩下的残土不清运,建设单位有苦难言。有的拆除单位不按操作规程拆除,急于追求眼前利益,造成拆除现场混乱,伤亡事件时有发生,旧料乱堆乱放,无围挡或不按要求围挡,影响城市形象。有的拆除单位不文明拆除,受开发建设单位的利益驱使,擅自拆扒未搬迁的被拆迁人住房,侵害了被拆迁人的合法权益,影响社会稳定。有的拆除单位为了承揽拆除项目,四处挖门子、托关系,找领导批条子、打电话,既给领导干部造成一些不必要的麻烦,又不利于廉政建设的进行。拆除管理方面存在的问题,在社会上产生了负面影响,多次被新闻单位曝光,导致政府不满意,领导不满意,开发建设单位不满意,拆除单位也满腹牢骚,影响了城市建设和社会的稳定。
  (二)加强拆除管理,理顺管理体制
  为了维护社会稳定,为政府分忧解难,99年初我们决定加强房屋拆除管理,整顿拆除市场。主要从两方面入手,一是清理整顿拆除市场,严格拆除单位资质管理;二是建立健全管理制度,理顺管理体制,做到责、权、利相统一。99年主要是对拆除单位资质进行审查,加强拆除队伍建设,对一些表现不好,造成一定不良影响的拆除单位取缔了拆除资质。为了加强区级拆迁部门的拆除管理力度,便于整个拆迁工作中拆迁动员、协议签订、居民搬迁、房屋拆除的连贯协调,理顺管理体制,我们要求拆除单位必须挂靠区拆迁承办事务处,接受区拆迁管理部门管理。2000年初我办重新核发拆除单位资质证书,并在报纸上将具备拆除资质的单位名称予以公布,没有资质的拆除单位不准承揽拆除任务。
  在加强队伍建设,理顺管理体制的基础上,为了进一步加强拆除管理工作,我们着手建立健全管理制度。首先,建立房屋拆除许可证制度。开发建设单位,拆除单位和区拆迁办持拆除协议和拆除范围图在办理房屋拆迁许可证之前必须办理房屋拆除许可证。拆除许可证上载明了拆除面积、拆除范围、完成时限及拆除工作要求,这样既控制无资质拆除单位承揽拆除任务,又对拆除单位是一种制约,凡不按时限、标准和拆除工作要求完成拆除任务将取消下次办理拆除许可证的资格。其次,建立良好的现场管理秩序。要求各拆除单位必须购买统一制式的围护钢板二百延长米。因为拆除工作的特殊性,对城市环境影响很大,以往拆除工地围挡没有统一要求,各种围挡五花八门,既影响观瞻,又不实用,而且浪费严重,并且涉及到围挡费用时,开发建设单位和拆除单位往往互相推诿扯皮。2000年我们设计制作了统一制式的围挡钢板,并在钢板喷写了宣传口号和拆除单位名称及负责人电话。经过一年实践,收到了良好的效果。第三,建立了拆除工地交接单制度。拆除工作结束后,由区拆迁办、开发建设单位、拆除单位一起到现场验收,合格后办理工地交接单,这样既分清了责任,又保护了拆迁人的利益。以上三项规定经过两年的拆除管理实践,收效很大,两年中没有一处工地被新闻媒体曝光,收到很好的社会反响。
  (三)引入竞争机制,实行拆除招竞标管理
  经过年两年的探索实践,在加强队伍建设,理顺管理体制,建立健全管理制度的基础上,2000年末我们着手制定《哈尔滨市拆除房屋实行招竞标管理的实施方案》。为了强化拆除市场管理,增强拆除房屋承发包工作的透明度,便于各拆除单位的公正、公平竞争,引入竞争机制,严格按市场经济规律办事,避免拆除房屋委托的随意性,更好地为城市建设服务,于2001年开始,对凡在城市规划区域内国有土上,因城市建设需拆除拆除房屋及其附属物的拆除项目,均纳入招竞标管理。
  拆除房屋招竞标制度规定,拟拆迁地段发布拆迁通告后,由市拆迁办统一组织全市有拆除资质的拆除单位现场踏查,由拆除单位根据拟拆迁地段房屋的面积、结构、层高、残土量及招标书中提出的明确要求确定各自标的,并按招标书规定内容和时限向市拆迁办竞标,我们在竞标结束当日上板公布竞标单位所竞标的。原则上确定返还拆除效益额次高者或应弥补拆除费用次低者为中标单位。我们在对全市拆除工作实施招竞标管理的同时还建立领取残上拉运抵押金和残土拉运费返还审批制度,对未按规定实施拆除,造成一定影响的,我们将扣减有关费用进行处罚,用经济手段制约拆除单位。开发建设单位办理拆迁许可证同时,我办规定开发建设单位根据拆除招竞标所确定标的将拆除费用存入我办指定帐户,这样保证了拆除单位拆除费用及时到位,也调动了拆除单位工作的积极性。
  今年以来,我办对全市近二十个拆迁地段实施了拆除招竞标,招竞标工作中,现场接标,现场公布标的,无特殊情况下,现场公布中标单位,整个招竞标工作在公正、公平、透明的原则下进行,受到了各竞标拆除单位的拥护和称赞。同时,通过竞标产生的标的额比较接近拆除实际发生费用,减少了开发建设单位的负担。在招竞标管理工作,我们强调各拆除单位在注重经济效益的同时,要注重社会效益,树立拆除单位的良好形象。在今年市政府重点工程二环路建设友谊路、通江街地段拆除工作中,拆除单位昌友拆除队为降低噪声、灰尘污染在全市首次实行密度网围档和洒水作业,受到了各级领导、新闻舆论和社会各界的好评。
                                                         二○○二年八月十五日



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