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按揭购房的个人住房贷款业务

发布时间:2018年3月17日 来源:南宁房产律师     http://www.fcnnls.com/
一、个人住房公积金贷款
1、个人住房公积金贷款简介
住房公积金是一种义务性长期性住房储备金。在职工工作期间,职工个人和所在单位均应按职工工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳,归职工个人所有。作为职工个人住房基金,专户储存、统一管理,专项使用。所有党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工以及三资企业中的中方员工,均应交纳住房公积金。离、退休职工及临时工、三资企业的外方职工,已以优惠价购买住房的职工,不建立住房公积金。
实施公积金包括以下三个方面的内容:
(1)按照“个人存储、单位资助”的原则进行归集,所有行政和企业事业单位及其职工均应当交纳住房公积金。即凡是实行公积金制度的城市职工个人按缴纳占其工资一定比例的公积金,同时单位也按月提供职工工资一定比例的公积金,两者均归职工个人所有,存入职工个人公积金账户,职工住房公积金本息免征个人所得税。
(2)按照“统一管理”的原则管理住房公积金,职工住房公积金由所在地人民政府设立的住房公积金管理机构根据责任权利一致的原则进行统一管理,存贷款业务一律由地方人民政府委托指定的专业银行办理。
(3)按照“专项使用”的原则运用住房公积金。住房公积金只能用于职工购、建、大修住房。如购、建、大修住房所需公积金不足时,可申请公积金贷款。公积金的使用范围顺序是:
(一)职工购买、建造自住住房抵押贷款;
(二)职工自住住房大修贷款;
(三)城市经济适用住房建设贷款;
(四)单位购买、建设住房抵押贷款;
(五)支付超过家庭工资总额收入5%部分的房租。
另外,职工死亡或被宣告死亡的,职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额;无继承人也没有受遗赠人的,职工住房公积金账户内的余额纳入住房公积金的增值收益。
凡缴存住房公积金的职工,在城镇购买、建造、翻修、大修自住住房时,以其拥有的产权住房作抵押物,作为偿还贷款的担保向银行申请住房公积金贷款。借款人要有稳定的经济收入和偿还贷款本自的能力以及同意办理住房抵押和保险,抵押贷款购房的保险费率为万分之五。
住房公积金贷款也是目前上海市民购房置业的重要渠道。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》及其实施细则的规定,公积金贷款必须有以下条件:
1、具有上海市常住户口;2、累计缴存住房公积金二年以上,且连续缴存六个月;3、首付金额不低于规定的比例;4、有较稳定的收和还款能力;5、没有尚还清数额较大的债务。
公积金最高贷款额度为公积金帐户储存款额的15倍,最高为10万元,且不得超过总房价的80%,贷款最长期限为30年。购买二手住房的贷款额不超过总房价的70%,最高限额为10万元,贷款期限最长为15年。临近退休人员贷款年限不能超过退休后五年。抵押贷款购房的保险费是一次性缴纳的,保险费率为万分之五。
因此,购房人在确定公积金贷款额度时,要同时满足以下几点:
(1)不高于申请贷款时借款人公积金账户缴交余额的15倍,注意在贷款申请获得批准之前,不可以将账户的储存余额提取出来,否则很难申请到足额的贷款。
(2)购买商品房借款额度不得超过总房价的80%,贷款最长期限为30年。购买二手住房的贷款额不超过总房价的70%,不高于所购房屋总价的70%,
(3)公积金贷款最高额度为10万元。
就一般普通工薪阶层购房而言,适宜的总房价应在家庭年收入的6-7倍以下,如果贷款8成,贷款期限为20年,日后每月还款最好不要超过家庭月收的40%,否则就会影响正常的生活水平,造成生活压力过大,从而影响生活质量。
2、申请住房公积金贷款应提交的材料



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